宮の森固定資産税
宮の森の建物は現在まだ大工工事中ですが昨日見学希望者が内覧に来ました。今日も2～３件くらい見学者が来るそうです。南12西10の建物を見て中の雰囲気を見て、どんな建物が建つのか下調べに来た方もいらっしゃいました。
建物の案内や説明はいつも（株）JOINTの幸谷さんに仲介でお任せしているのですが、昨日はまだ公開前の建物ということもあり幸谷さんも説明が出来ないかと思い、私も立ち会いました。
来場者と話をしていて何件かの方が気にされてたのは宮の森は高級住宅街ということもあり固定資産税の金額です。
以前小さいメリットでも書いたのですが土地の単価は高いですが面積が小さいので安いと思います。
「宮の森に住むのに固定資産税なんて気にするな～そんな事気にしてたら宮の森には住めません！」
と一瞬思ったのですが（スミマセン、ペコリ）、いやそうでない、高級住宅街だからこそ気になる税金の話、土地だけでも年間30～40万円は来るかもしれない。そう思っても不思議ではない。
気になりだしたら止まらないこの性格、誰か止めてと思いながら、固定資産税について説明します。
固定資産税とは
固定資産税とは1月1日時点で土地と建物を所有している所有者に請求が来ます。市町村で違いますが４～５月くらいに納税通知書という名の請求書が届きます。
一度に全額支払ってもいいですが、年4回に分けて４月、７月、９月、１２月（札幌市の場合）に期日があってその日までに支払う必要があります。
そして聞きなれないでしょうが都市計画税という税金もありその時一緒に支払います。一般的に皆さんが言ってる固定資産税というのは固定資産税＋都市計画税のことです。
でも自分の所有している土地建物なのに税金を払わなければならないなんて、よく考えると不思議ですね。何で自分の物なのに税金を払わないといけないんでしょうか？スミマセン、、、私にも分かりません。
不動産のことを英語で言うとリアルエステート（REAL ESTATE）
エステートは財産、ではリアルは現実、、？ではなくて
元々はスペイン語が語源でレアル、レアルマドリードのレアル、レアルは国王、王室という意味です。つまり不動産は王様の財産という意味だと聞いたことがあります。スペイン国民は王様の土地をお借りしているのです。
なるほど～何となく分かるような、、、なら仕方ない払いますか。。。
土地の固定資産税について
まず宮の森3‐7の平成31年（令和元年）の土地の固定資産税額ですが
固定資産税13,531円＋都市計画税5,799円＝19,330円でした。
安い！安いですね。
なぜ安いかというと土地に住宅が建っていると200㎡以下の部分は固定資産税6分の1、都市計画税は3分の１になるからです。そして土地面積が63㎡と小さいからです。
むしろ、もっと土地の金額が安くても500㎡など面積が広い土地の方が土地の固定資産税は高くなります。それはそうですよね500㎡－200㎡＝300㎡部分は固定資産税が6倍になるのですから。（正確に言うと6分の１にならないからの方が正しいのですが）
ちなみに63㎡と言うと丁度19坪ですが、小さいといっても正直に言うと19坪あると私からすると十分に広いです。最近仕入れている建売の敷地は平均して17坪くらいです。今ではある裏ワザを使うと土地が17坪でも広いと言えます。それに関してはまた今度北13東6の土地の記事で書きます。
ただし、この税金を算出する元となっている固定資産税評価額というのがあり、これは3年に一度改定されます。世の中の相場の金額から数年遅れて変動していくので今の土地の相場からすると数年後には年間25,000円くらいまでは上がっても全然おかしくないと思います。
更地の時の土地の固定資産税について
ここでひとつ注意点があります。建物が建っていたら19,330円で安いのですが2021年の1月1日ではどうか？実は8月に解体してますので2021年の1月1日では建物が無い状態なのです。
つまり更地として土地の固定資産税の請求が来ます。え～と計算してみますと
- 固定資産税13,531円ｘ６＋都市計画税5,799円x3＝98,583円
うん、、、結構来ますね。。。念のため市税事務所にも確認してみますが今年の4月に来る土地の固定資産税は98,583円の予定です。
ではこれはだれが負担するのでしょうか？
建売の固定資産税の負担について
『いやいや1月1日はイエリードさんの所有物なのでイエリードさんが全額負担でしょう。』買う人はそう考えてしまうかもしれません。
これについては法律的には決まりがありません。もしかしたら過去裁判で争った判例があれば誰か教えてほしいのですが、、、
スミマセン、不動産売買の慣例（普通のやりかた）では1月1日を起算日として（関西方面は起算日は違うようですが確か4月1日だったかな？）所有権移転日の前日までが売主負担、所有権移転日から12月31日までを買主負担となります。
それを重要事項説明書、売買契約書に必ず謳って（うたって）売主、買主双方納得の上売買契約を行います。仮に土地建物の引渡し日を４月1日としますと今回の例では
売主負担：1月1日～3月31日＝90日分 98,583円ｘ90日÷365日＝24,308円
買主負担分：4月1日～12月31日＝275日分 98,583円ｘ275日÷365日＝74,275円となります。
清算方法
市税事務所からの請求は1月1日の所有者に来ますのでイエリードに請求が来てイエリードが市税事務所に全額支払います。買主さんは日割りの負担の金額を現金で融資実行、引渡し日、に現金でイエリード（売主）に支払う。という流れです。
でもこれだけではありません。3年に一度は土地の固定資産税の評価替えがあります。前回は平成30年度だったので、、、3年後は令和3年度、、、？えっ今年か、、
評価替えのある年度の場合
土地の固定資産税は3年に一度固定資産税の評価替えがあります。4月末頃には固定資産税の納税通知書がくるのでそれ以降の引渡しならば固定資産税額も確定していて分かるのですが、その前に引渡しがある場合はどうするか？
決まりはありませんので
- 昨年度の税額で清算してしまって、その後に請求が来たら差額分を現金で清算する。
- 昨年度の税額で清算してしまって、予定よりも多くなろうが少なくなろうがその額で清算して終わり、増減あっても双方異議を申し立てないこと。
この2通りかな、、、と思います。引渡しが終わった後にまだお金の授受が残っているのもすっきりしないので、買主さんさえよければ後者の方法で清算させていただければと思います。
土地に関しては大変長くなりましたが以上です。
では次に建物の固定資産税については、、、次回書きます。
この記事へのコメントはありません。