前回の土地の固定資産税の記事の続きですが
建物の固定資産税についての考察
建物の固定資産税は建物が完成してから決まりますので建つまでは分かりません。以上です。。。。正確に言うとなるとそうなのですが。ただ、、それでは雑な営業マンのトークみたいなので私なりに調べてみました。ここでは仮定を立ててシミュレーションしてみます。
ただし、調べれば調べるほど疑問点が出てきたので、今後市税事務所などに確認して都度修正、追加記事にします。
建物が存在しているタイミング
まず、建物が完成すると建主さんは表題登記という建物の図面、面積、構造、建築年月日などを法務局で登記します。そのタイミングについては建売、注文で変わりますが、建物の買主が決まってから表題申請されるのが慣例的です。
（申請者：建主さん、代理者：土地家屋調査士）
法務局で表題登記がされると固定資産税の部署（札幌で言うと市税事務所）に『家建ったよ～』と連絡が行き、すると市税事務所から買主様に連絡がきます。
凄いですね、普通行政の仕組みは縦割りが多くて横の連携は少ないのですが税金の徴収についてはしっかりしてるんですね。
※ちなみに南12西10は12月末に市税事務所からわざわざお電話をいただき建物が完成しているか否か？の確認の連絡が来ました。人が住めるような状態になっていると表題登記をしてなくても建物が完成したとみなされて、令和3年の1月1日に課税されそうになりましたが、まだそこまで完成してなかったのでその旨伝えておきました。
建物固定資産税の算定に家の中を見に来るの？
最近はまず一度封書が届きます。「建物の固定資産税を計算するために、基礎伏図、平面図、立面図、矩計図（断面）、仕上表をお借りしに行きたいです。」と道税事務所から連絡が来ます。昔は家に来てたみたいですが、最近はコロナのこともあるので封書で届くみたいです。
先日引渡した美園の建物では正月明けにそういう封書がポストに入ってました。職員のメールアドレスも書いてあったので図面をPDFで送っておきました。これで全て終了です。
あとはその図面を見て市税事務所の職員が基礎の作り方、床の面積、壁の面積、屋根の面積、そしてその材料は何を使っているか、例えばサイディングならば何点、タイルならば何点、壁もクロスなら何点、塗り壁なら何点、太陽光発電はあるか、、などと点数（評価額）みたいなものが決まっていて面積と評価を掛け合わせていって合計して評価額という金額が算定されます。
建物固定資産税の請求がいつ来るか
1月1日の時点で完成した建物の所有者に固定資産税が来ますので、例えば現在（2021年1月時点）で工事中の宮の森の建物で言うと、完成が2021年3月とすると、、、
仮に2021年4月頃引渡しを行うと、、
令和3年度分の固定資産税は土地分だけイエリードに請求が来ますが、それは引き渡し時に現金精算します。建物の固定資産税は令和3年1月1日に建物が完成してないのでまだ発生してません。
なので建物の固定資産税は令和4年2022年1月1日の所有者（その買主さん）に対して2022年4月頃に土地と建物両方の請求が来ます。
新築建物固定資産税の金額は？
これは市税事務所に電話をして用途（戸建て住宅、車庫）と面積と構造（木造、鉄骨、コンクリートなど）を伝えると大体㎡いくらあたりで、、、などと教えてくれたりもします。
が今回は面白いサイトを見つけたのでそれで計算してみます。
固定資産税（建物）自動計算ツール【フリーソフト】評価額・税額が分かる！ – ＨＡＬの『失敗しない理想の家づくり』 (think-prosupport.com)
こちらに宮の森の建物情報を入れると
固定資産税 119,697円
都市計画税 25,649円
合計 145,346円
うん、意外と高いですね。。。ただし、建物の固定資産税は3年毎に評価が改定されていきます。
※この金額はあくまでシミュレーションです。実際の徴収額とは相違が出ることはあります。
建物固定資産税の軽減について
建物固定資産税の考え方は3年ごとに建物の評価額が改定されて２５年で２０％まで下がって後はそのままです。（25年とは一般の木造住宅の場合です。コンクリート住宅は20％まで下がるのに45年かかります。）
そして新築住宅では３年間120㎡未満部分が1/2に軽減されます。
そこから算定すると
初年度建物固定資産税59,848円+都市計画税25,649円＝85,497円
土地が19,330円でしたので土地建物合わせても令和4年の4月に来る一年間の金額は104,827円
後は経年による補正が入り1年で0.8、5年で0.65、10年で0.54などと建物の評価額、つまりは固定資産税も下がっていきます。
なので初年度約104,000円から3年間は軽減が効いているので改定時には補正率は0.7になるので
建物の固定資産税、都市計画税で59,848円
土地が19,330円
合計79,178円
と一旦なるはずです。しかしここで疑問が、、3年ごとの改定の年度と3年目が合わないときはどうなるのでしょう？1年目で補正率0.8、2年目で0.75が適用されるのかもしれません。これは、、、今度時間のある時に調べておきます。
続いて4年目で建物120㎡までの1/2軽減がなくなり、固定資産税の金額が上がります。経年減点補正率が約0.68なので建物の固定資産税、都市計画税が98,835円
土地が19,330円
合計118,165円
これが一番高いピークになります。
その後毎年建物固定資産税、都市計画税が3年毎に約9,000円～10,000円くらいずつ下がっていき25年後には
建物の固定資産税、都市計画税29,069円
土地が19,330円
合計48,399円
となります。
※注意
・土地の固定資産税評価額はあくまで据え置きにて仮定して計算してますが実際は市場価格の上下に基づいて変わっていきます。
・建物の評価額もあくまでシミュレーションにて仮定計算（実際は建物面積のうちの車庫の評価は安いのでもう少し安くなってもおかしくはないはずです。）
・建物評価額は実際には建築コストの増減により調整が入りますので上記シミュレーション額とは異なってきますが、あくまで参考値として捉えてください。
・3年間の1/2軽減を受けるための条件として床面積が50㎡以上280㎡以下があります。
軽減が3年以上続く特殊な例
- 新築住宅の1/2軽減は3年間ですが
- 3階建て以上の耐火・準耐火建築物は5年間です。
- 認定長期優良住宅になると上記の年数にさらに+2年間です。
ちなみに現在プランを進めている北13東6の建売4棟は3階建て準耐火建築物なので建物固定資産税の軽減は5年間になります。長期優良まではしない予定です。
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